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北京新房市場:千萬級房源 售樓處門可羅雀仍不打折!

2019年09月20日 09:39   來源:中國證券報   

  “在北京買小戶型新盤可不容易,城六區樓盤推出后便一售而空,若不是開盤就搶,只能靠前期認購的客戶‘退房’撿漏!倍辔环慨a銷售人員向中國證券報記者透露。

  中秋節過后,中國證券報記者對北京地區新房市場進行實地走訪發現,以限競房為主的北京新房市場,整體去化率不高。大量在售樓盤是2018年底開始銷售的項目,以三居以上改善戶型為主,動輒上千萬的總價讓剛需購房者“望塵莫及”,即便售樓處門可羅雀,但開發商對價格并不妥協。

  剛需戶型靠“退房”撿漏

  “目前只有5、6套85平米左右的房子,都是前期客戶認購”退房“空出來的?梢耘浜献龀伞狈瞧铡白≌,但是本月就要付清首付!蔽挥诖笈d區龐各莊附近某樓盤的銷售對中國證券報記者表示。

  據了解,該項目2018年就開始認購。甫一開盤,70-85平米的小戶型就宣告售罄,主打的140平米以上改善型居住戶型庫存一直較高。近期,該樓盤推出了少量小戶型特價房,引得不少購房者圍觀。

  針對“退房”原因,該樓盤銷售人員對中國證券報記者表示,客戶認購時只簽約意向  合同,交10萬左右的訂金。項目當時去化率不高,所以首付款交款時間沒有卡的太嚴。意向合同簽完后,這些客戶出于自身考慮,走正常程序都可以解除合同,所以才有了這些“退房”房源。

  有知情人士對中國證券報記者表示,剛需戶型“退房”,多數轉戰交通更便利的二手房。畢竟郊區新樓盤配套不完善,交通、醫療、教育都是很明顯的短板。這也是目前限競房去化率低的根本原因。

  即便存在“退房”現象,小戶型仍然是整個北京市的稀缺資源。北京地區在售項目多為90平米以上的改善型住房,小戶型普遍緊俏。

  除大興區外,房山、門頭溝、順義、昌平等多個遠郊區雖然有“小兩居”出售,但這種被開發商定義為“小兩居”的新房,也是100-120平米起步,絕大多數為“非普”住宅。

  以位于房山區良鄉附近某在售樓盤為例,樓盤開盤時間為2018年5月,至今仍然“滯銷”嚴重。在售房型中,最小面積的“小兩居”,其實是120平米以上的“兩室兩廳”。主流房型則是180平米-220平米的復式或大平層。無論是首套剛需,還是二套改善,首付比例均讓購房者望塵莫及。

  總價千萬級房源滯銷不促銷

  相比之下,東城、西城、海淀、朝陽、石景山、豐臺等主城區,符合剛需條件的“小戶型”基本絕跡?偡靠钤凇扒f”級以上的新房源成為這些地區的主流。

  值得注意的是,中國證券報記者走訪發現,這些“千萬”級房源項目雖存在滯銷現象,但絕大多數開發商在價格上卻“不妥協、不促銷”。

  “海淀基本沒有少于800萬的新房”,位于海淀清河附近某樓盤銷售對中國證券報記者表示,“金九銀十”期間沒有促銷。如果首付交款時間快,可以向公司申請節日小禮物。

  中國證券報記者了解到,該樓盤2018年上半年推出后,均價一直停留7.5萬元/平米左右。銷售至今,120平米-220平米的戶型和樓層一應俱全,滯銷嚴重。走訪過程中,銷售人員態度冷淡,售樓處門可羅雀。

  “這個項目賣不完,我們就不換地方,一直賣下去。這個項目開盤至今就沒有降過價,畢竟海淀和西城主打的是學區房項目,開發商拿地不容易,以后會越來越稀缺!痹撲N售向記者表示。

  中國證券報記者走訪發現,“真金白銀”的大規模促銷在今年的北京市場并不常見。多數房企在“金九”期間僅推出砸金蛋、送節日禮物等活動。以某一線房企為例,9月份的促銷獎品是電飯煲等生活用品。

  部分有促銷的樓盤,折扣力度也微乎其微。以位于石景山石門路附近的一線開發商在售樓盤為例,目前,開發商優惠力度僅為7天內完成首付享99折。

  打折促銷或在年底

  中原地產首席  分析師張大偉表示,北京地區最近入市的限競房位置相對較好,除了少數五環內項目去化有所提升,但后續隨著大量郊區項目入市,預計限競房去化難題依然非常大。

  2017年以來,大部分熱點城市樓市已經全面限價化,  房地產市場不再有淡旺季之分。北京地區隨著青龍湖等局部區域井噴數千套供應,很可能帶來價格戰。

  針對打折時間,多位業內人士預判,今年“金九銀十”遇冷,地產商在一線城市打折力度很小,促銷時間可能推遲到年底出現,因為那個時候房企普遍進行財報沖刺。

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至9月17日,2019年9月,北京新建住宅簽約1640套,環比、同比均出現下調。北京房地產市場供應井噴,限競房積壓接近2萬套。北京新建住宅市場庫存相比2018年同期的5萬套,增加了1.7萬套。

  面對如此巨大的庫存,多數地產商在“金九銀十”卻不促銷,主要和前8月銷售景氣有關。從前8月銷售數據看,多數房企“淡季不淡”。頭部房企銷售增速雖然放緩,但是同比、環比增長絕對值仍然較大。此外,除了萬科在8月新增28個開發項目以外,大部分房企在下半年拿地計劃都有所放緩。

  某大型國有房企  高管對記者表示,最近幾年,受房地產政策調控影響,開發商習慣把重頭的貨值放在下半年,這種現象是由行業開發節奏和行業規律決定的。房地產行業內,只有頭部極少數房企可以做到刻意平滑供貨,使得每個季度的銷售額看起來比較均勻。對于大部分二、三線房企而言,整個下半年都是推貨重點,并不是最看重9、10月份。

  某中型房地產集團總裁對記者表示,為避開和一線房企之間產生“價格戰”,不少中小型開發商會淡化“金九銀十”的營銷聯動和策劃!啊鹁陪y十’期間,能保證有客戶需求的地方一定有我們的銷售人員,但不會在價格上做妥協!

(責任編輯:石蘭蘭)

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